中國酒店業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，市場現(xiàn)有量幾乎達(dá)到飽和，酒店存量市場巨大，舊酒店改造與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型被提上日程。面對同質(zhì)化的產(chǎn)品及陳舊的設(shè)施，如何改造才能重新找回競爭力，已成了業(yè)界一個熱點(diǎn)話題。

過去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所處的區(qū)域已成為繁華的商業(yè)區(qū)，甚至部分已被圈進(jìn)城市商業(yè)核心位置。為何一些地處中心區(qū)的酒店反而失去了吸客的能力？原因就在于過去粗放式的市場投放，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，內(nèi)部設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化所帶來的各種影響，再加上周邊新酒店的出現(xiàn)，其市場競爭力明顯下降，或者是直接失去競爭力，面臨虧損的局面，這些都是老酒店共同存在的痛點(diǎn)。

我們找出自己酒店的痛點(diǎn)后，針對痛點(diǎn)和弊端，進(jìn)行改造的老酒店便能煥發(fā)新生，但是如何改酒店，還需要我們掌握一定的酒店改造技巧。接下來，我們就具體講講改造酒店應(yīng)該注意哪些思路，在此，我總結(jié)了以下8個步驟。

第一步：重新給酒店精準(zhǔn)定位

古人云：知己知彼方可百戰(zhàn)不殆。古往今來的古訓(xùn)告訴我們，充分了解、認(rèn)識競爭對手是多么的重要。

酒店所處的位置是是哪里，是城市中心、城市場邊緣、還是郊區(qū)？酒店周邊的人流量是多還是少？處于核心商圈還是一般商業(yè)區(qū)、是居民區(qū)、工業(yè)區(qū)還是車站旁？這些都需要認(rèn)真分析，因?yàn)椴煌牡乩砦恢?，有著不同的客源結(jié)構(gòu)。

只有充分了解自己的目標(biāo)客戶群體，才會有努力的方向，才能制定相關(guān)策略。比方說，您需要了解您的酒店顧客是60、70后還是80后或90后，他們所喜歡的風(fēng)格是簡潔現(xiàn)代的還是復(fù)古懷舊的，是活力跳躍的還是穩(wěn)重大氣的？

根據(jù)目標(biāo)人群的喜好，把簡潔、復(fù)古、穩(wěn)重等風(fēng)格做到極致，這樣樹立了自己的酒店文化酒店就能取得成功，甚至能成為熱門酒店、網(wǎng)紅酒店。

現(xiàn)在的酒店多如牛毛 ，如果想走中間路線，想通吃的，最終是什么都吃不上，所以酒店一定要有自己的受眾人群，要有自己的個性、文化內(nèi)涵及社會價(jià)值取向，這樣才能得到目標(biāo)人群的追捧，按這個思路做的酒店比如：澳大利亞的QT酒店、美國的W酒店、長沙的佳里酒店······都取得了非凡的成功。

（澳大利亞的QT酒店）

找準(zhǔn)自己的市場定位，其實(shí)就是弄清在什么樣的市場中自己處于一個什么位置，自己賣什么樣的產(chǎn)品，我認(rèn)為既不能在平民窟賣寶馬奔馳，也不能在回民區(qū)賣豬肉，都是犯商業(yè)大忌的，這就是商業(yè)的規(guī)律。

第二步：重新規(guī)劃酒店的功能

酒店改造，重新規(guī)劃酒店的功能與流程很重要。酒店經(jīng)過8-10年的經(jīng)營，原有的一些功能已經(jīng)退化，一些當(dāng)下的功能需要急需融入，酒店的功能重置后，才能符合當(dāng)下酒店的市場需求，原來酒店的哪些功能不符合當(dāng)今市場的需求，他們規(guī)模做多大合適，酒店三大流程如何重新組織流暢而不交叉。

這些問題都需要設(shè)計(jì)之前想清楚，在平面設(shè)計(jì)階段就要解決好后面經(jīng)營收益的問題。

酒店的功能決定著您的利潤，功能好比人的五臟六腑，功能組織得合理，他就能發(fā)揮最佳經(jīng)濟(jì)效益，功能并不是大而全就好，功能的大小要看周邊的市場、酒店所在區(qū)域。比如：客房的數(shù)量、酒店自身的條件等。

酒店的功能也不是由酒店的物業(yè)條件決定的。比如從物業(yè)上看適合做大型超市，我們就做大超市，雖然有些物業(yè)場子大、空間高，但周邊沒有居民區(qū)，在這里做超市的話，面臨的肯定是賠本，賺不到錢。所以酒店的物業(yè)要有外圍的大環(huán)境做支撐才行。

準(zhǔn)確合理的規(guī)劃各功能的規(guī)模是酒店效益保障的前提！

除此之外，功能之間的流程也要合理流暢才行，避免客流、服務(wù)流、物流交叉打架，從而提高酒店的服務(wù)速度、質(zhì)量、效率，降低能耗和運(yùn)營成本等。

第三步：酒店形象重新定位

酒店的形象性格要符合主流消費(fèi)者的需求，并具有一定的持久性。

關(guān)于酒店的格調(diào)、定位一定要能迎合當(dāng)前主流消費(fèi)者的市場需求，符合目前的價(jià)值觀、審美觀趨勢來進(jìn)行定義，不然你裝修的再高檔，花了很多錢，但消費(fèi)者卻不喜歡，最終你只得降價(jià)銷售，還得看人家有沒有興趣來，消費(fèi)商業(yè)這個東西，有時候還真不是價(jià)格的問題！

酒店在設(shè)計(jì)階段，就需要分析掌握好當(dāng)?shù)厥袌鰧?dǎo)向，是確定酒店風(fēng)格取向的依據(jù)。

比如：在商業(yè)街，年輕人居多，那么酒店的空間環(huán)境性格，審美取向就要以年輕人的浪漫、時尚為主。

在工業(yè)區(qū)，出差接待的人群比較多，那么酒店的空間就要以商務(wù)接待便捷為主等等。

第四步：酒店改造的基本原則綱領(lǐng)：

堅(jiān)持老酒店改造的成本控制和保障措施，老酒店原結(jié)構(gòu)、原材料配件等能用就用的改造原則。

酒店改造盡量要做到節(jié)省，堅(jiān)決杜絕一撤到底，全部重裝的做法。

尤其是裝飾公司的那一套，有時候重新裝完后還不見的比原來的好。長沙君逸康年酒店之前的改造就是一個列子，花了幾千萬，改造完后還沒有十年前的好。因?yàn)榫频晖顿Y人思想守舊，只是一味的重新裝修了一下酒店，酒店功能和流線需要提質(zhì)的地方都沒有得到良好的改造，結(jié)果失去了市場。我認(rèn)為，改造酒店之前，酒店人的思想很重要，因?yàn)楣馐前丫频暄b修得新一點(diǎn)是沒有任何價(jià)值的。聽說君逸康年酒店，又要準(zhǔn)備改造了！

相同的例子還有湘西自治州民族賓館老迎賓樓客房改造，我們改造設(shè)計(jì)在原基礎(chǔ)上改造、翻新、早期注入民族文化元素。花兩萬多一點(diǎn)改造完成，每間房在網(wǎng)上賣328元每天客人住得滿滿，客人買賬。但酒店老板看完后覺得只花2萬多檔次不夠。

后面后期的房間按老板意思大拆大改，花了8萬多，提高了裝修檔次。但并沒有提升文化品味。空間舒適度，只是把貴賓樓的豪華裝飾搬過來了，改造后賣280元客人并不買賬，生意并沒有一期的好！其實(shí)大拆大改即破壞了原有防水，后面施工隊(duì)伍水平不夠又沒做好，導(dǎo)致改造完成后很多房間還漏水、滲水、發(fā)霉、發(fā)臭，施工隊(duì)也拿不到尾款，酒店房間也難賣掉，聽說酒店老板也成了老賴。以上都是血淋淋的實(shí)例。

（民族賓館客房）

（民族賓館客房）

第五步：把改造的錢花在刀刃上

找準(zhǔn)酒店的刀刃，把錢用到刀刃上，花錢的原則是可花可不花的錢一律不花。這里最主要的是要找準(zhǔn)刀刃在哪？現(xiàn)實(shí)當(dāng)中是很多酒店投資人與酒店經(jīng)營者也都找不到刀刃在哪？總認(rèn)為自己的酒店沒有別人的裝修豪華，沒有別人的新，沒有別人的功能多、齊全，沒有別人的智能化、沒有別人的位置好，找多種不如人家的理由，經(jīng)營不好找理由，管理不好找理由······

其實(shí)冷靜下來仔細(xì)想想就出來了，什么是酒店的刀刃？客人就是刀刃！酒店要把錢花在客人身上，客人才能給酒店回報(bào)。讀初中時，就學(xué)過的簡單物理原理，作用力越大，反作用力就越大。說白了其實(shí)就這么簡單，與客人有關(guān)的做加法，無關(guān)的做減法！加大床品、枕頭、電視、熱水、隔音、茶葉、礦泉水、毛巾、洗漱用品的質(zhì)量提升，從色彩材質(zhì)加強(qiáng)空間舒適度。

投資酒店就是投資客人。不是投資裝修，不是投資個人情懷，不是投資美學(xué)作品，更不是投資很多設(shè)計(jì)師所說的所謂美式、歐式、英式法式、地中海式、新中式等。這些只是酒店的某種空間呈現(xiàn)形式而已。

酒店的形象其實(shí)是可以千變?nèi)f化的，我認(rèn)為這個設(shè)計(jì)最終沒有投資回報(bào)，給經(jīng)營帶來壓力，甚至造成負(fù)擔(dān)，這設(shè)計(jì)就什么都不是！

第六步：注入酒店靈魂

給酒店賦予生命。酒店的空間功能，設(shè)施設(shè)備，硬裝、軟裝、裝修完工后，還只是個軀殼，只相當(dāng)于一臺印鈔機(jī)器完成組裝，他還不能運(yùn)轉(zhuǎn)，最后還要通電機(jī)器才能運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

給酒店注入一定的文化基因，讓酒店具有靈魂的屬性，酒店有了生命，健康發(fā)展那才是順理成章的事。酒店的文化，可分為空間文化，管理文化，服務(wù)文化。這里一般指的是空間環(huán)境文化，它可以是多元化的，也可以是主題的，可以是故事的，也可以是具象事物的，也可以是現(xiàn)代的等等，很豐富。

第七步：改善原有的管理不足

改善原有的管理不足，重新置入新的管理模式和管理理念，比如原來的管理比較機(jī)械，現(xiàn)在可以人性化一點(diǎn)，原來的嚴(yán)肅，現(xiàn)在可以輕松點(diǎn)，給酒店一種全新的生命氣息，讓他的管理模式更適應(yīng)當(dāng)下酒店的市場，更節(jié)能、更高效。

加強(qiáng)管理，提高酒店服務(wù)品質(zhì)。酒店基礎(chǔ)條件好了，稍加人性化的管理與服務(wù)，也能讓酒店的收益好過周邊酒店。

第八步：擴(kuò)大酒店的格局，加強(qiáng)社會責(zé)任感

酒店最終要有社會責(zé)任感，擴(kuò)大酒店的格局，加強(qiáng)酒店的社會責(zé)任感，酒店才會深入人心，增強(qiáng)酒店自己的社會收益，名利雙收，最終成為品牌酒店、百年老店，酒店就會發(fā)展的越來越好，越來越強(qiáng)！

以上八個改造步驟，充分說明了，酒店合理健康的前期設(shè)計(jì)是一個酒店成功的關(guān)鍵，可以說正確的設(shè)計(jì)是酒店改造成功的關(guān)鍵！

作者:劉經(jīng)亮 由酒店裝修設(shè)計(jì)聯(lián)盟整理發(fā)布

本文標(biāo)題：老酒店改造贏回市場的8個步驟
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