數(shù)據(jù)中心投資者需要知道什么

新的美國稅收投資計劃為低收入社區(qū)的投資提供減稅措施，包括對數(shù)據(jù)中心項目的投資。

美國的數(shù)據(jù)中心開發(fā)商和運營商開始關(guān)注機會區(qū)，這是一個相對較新的稅收投資計劃。

如果您是數(shù)據(jù)中心開發(fā)商、運營商或投資者，以下是您需要了解的有關(guān)機會區(qū)的基礎(chǔ)知識。它們可能是有利的，但它們不是靈丹妙藥。

這是DCK特別系列的第一部分，著眼于機會區(qū)和數(shù)據(jù)中心開發(fā)人員迄今為止對它們的體驗。

什么是機會區(qū)?

機會區(qū)是一項包含在2017年減稅和就業(yè)法案中的社區(qū)發(fā)展計劃，該法案是由美國的共和黨稅收改革法案。根據(jù)人口普查區(qū)，機會區(qū)旨在通過稅收減免鼓勵對低收入城市和農(nóng)村社區(qū)的長期投資。

如果人口普查區(qū)的貧困率為20%或更高和/或家庭收入低于該地區(qū)收入中位數(shù)的80%，則該人口普查區(qū)符合條件。每個州的州長最多可以將此類區(qū)域的25%指定為機會區(qū)。

然后，將至少90%的資金投入機會區(qū)的私人投資工具可以通過這些投資產(chǎn)生的資本收益獲得稅收減免。

該計劃允許任何獲得資本收益的人投資機會區(qū)——例如數(shù)據(jù)中心建設(shè)——并在他們持有投資時推遲繳納資本利得稅。將其他投資或出售企業(yè)的資金(帶有嵌入式收益)轉(zhuǎn)入機會區(qū)的投資者可以將這些收益的稅收推遲數(shù)年。如果這筆錢繼續(xù)投資五年，投資者將獲得10%的收益。七年后，稅收減免增加到15%。

最重要的是，機會區(qū)投資本身的收益在10年后免稅。此外，投資者可以在基金中一直持有到2047年，這可能會導(dǎo)致大量資本收益免于征稅。

由于稅收減免僅適用于在納稅申報表上申報資本收益的個人或公司納稅人，因此并非所有人都可以享受。然而，通過該計劃可能投資的總金額是巨大的。例如，2016年，只有7.3%的美國納稅申報表申報了資本收益收入。但申報的此類收益總價值為6340億美元。據(jù)估計，高達6萬億美元的資本收益資金可用于此類投資。

機會區(qū)在哪里?

自該計劃成立以來，由每個州確定將被指定為機會區(qū)的區(qū)域。一個限制是他們不能指定已經(jīng)紳士化的地區(qū)。

由于聯(lián)邦根據(jù)人口繪制人口普查區(qū)，城市社區(qū)的機會區(qū)可能是幾平方英里，而農(nóng)村地區(qū)的機會區(qū)可能是30或40平方英里。全國約有8,700個人口普查區(qū)被指定為機會區(qū)。

一旦這些區(qū)域被指定，城市和區(qū)域規(guī)劃者就坐等投資者涌入。但財政部尚未最終確定機會區(qū)投資的要求。與此同時，時鐘在滴答作響。15%的稅收減免是基于到2026年的七年投資，因此投資者需要在2019年底前參與進來，以充分利用這一稅收減免。但是，當(dāng)所有細節(jié)都沒有解決時，他們對參與持懷疑態(tài)度。

在機會區(qū)首次創(chuàng)建近一年后，美國國稅局提出了擬議的法規(guī)。2018年10月首次;然后在2019年4月，經(jīng)過一些改進和澄清;然后在2019年12月再次發(fā)布了500頁的澄清說明。

這些改進使機會區(qū)的投資更具吸引力。例如，最初的10月指南表示，只有在機會區(qū)內(nèi)產(chǎn)生50%或更多總收入的企業(yè)才有資格。這樣的解釋基本上排除了任何類型的制造業(yè)務(wù)(將在其他地方銷售制成品)或可能擁有來自全國或世界各地的客戶的商業(yè)服務(wù)-正如數(shù)據(jù)中心提供商通常所做的那樣。

4月，美國國稅局完善了該業(yè)務(wù)測試。雖然總收入測試仍然存在，但如果50%或更多的員工和承包商在機會區(qū)工作，企業(yè)現(xiàn)在就有資格獲得資格。

人們?nèi)绾瓮顿Y機會區(qū)?

在全國范圍內(nèi)，已經(jīng)形成了幫助投資者利用機會區(qū)的基金。與其他類型的基金一樣，他們拿投資者的錢換取專業(yè)知識，在這種情況下，他們知道哪些項目有資格獲得機會區(qū)投資。

有些被視為合格投資者基金，這意味著其中的投資者必須在過去兩年中年收入至少為200,000美元。此類基金的優(yōu)勢在于它們允許較小的投資者利用機會區(qū)稅收減免，而不是將計劃僅限于大投資者。

雖然稅收減免幅度不會太大，以至于它們可以使一項糟糕的商業(yè)投資成為一項好的投資，但它們?yōu)榈湫屯顿Y的回報增加了幾個百分點，這意味著一個可能在沒有機會區(qū)指定的情況下可能處于邊緣的項目可能現(xiàn)在值得投資。

機會區(qū)的另一個優(yōu)勢是它們可以利用其他類型的激勵計劃。例如，許多機會區(qū)都位于新市場稅收抵免區(qū)，這是一個于2000年建立的類似計劃。一些地點有資格獲得社區(qū)發(fā)展整筆撥款。此外，一些機會區(qū)位于城市更新區(qū)。雖然城市更新資金通常不能用于投資項目本身，但它可以用于與之相關(guān)的輔助項目，例如改善機會區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。

同樣，開發(fā)商可以利用其他形式的贈款，例如環(huán)境保護局的棕地贈款，以確定和減輕懷疑有化學(xué)污染的場地。在2019年12月的一套規(guī)則出臺后尤其如此，美國國稅局表示，對于存在棕地問題的房產(chǎn)，清理和緩解成本現(xiàn)在計入滿足現(xiàn)有房產(chǎn)所需的“實質(zhì)性修復(fù)測試”。

由于澄清規(guī)定和了解復(fù)雜過程需要時間，第一個機會區(qū)項目往往是已經(jīng)在進行的項目。雖然12月31日的截止日期已經(jīng)過去，但大多數(shù)豁免仍然適用。

爭議

該計劃并非沒有爭議。批評者稱其為稅收減免，比幫助低收入地區(qū)的繁榮更有助于富人的住房收入。

例如，在新澤西州，前州長克里斯•克里斯蒂(ChrisChristie)因參與機會區(qū)的自助倉儲設(shè)施項目而受到批評。批評人士稱，他的參與不符合法律精神，即幫助低收入人群。一些研究人員認為，一些被指定為機會區(qū)的地區(qū)已經(jīng)在紳士化。

因此，國會正在努力限制該計劃或完全取消該計劃。例如，俄勒岡州民主黨參議員羅恩•懷登(RonWyden)于11月提出立法，以收緊對機會區(qū)的要求，取消與弱勢地區(qū)相鄰的人口普查區(qū)的資格，而不是本身處于不利地位的人口普查區(qū)。同月晚些時候，密歇根州民主黨眾議員RashidaTlaib提出立法以完全廢除該計劃。她批評該計劃惠及億萬富翁而不是窮人。

結(jié)果呢?如果您正在尋找站點或投資數(shù)據(jù)中心，則值得查看您正在檢查的地區(qū)是否有機會區(qū)。而且，如果您決定要研究機會區(qū)，則越早進行越好。投資越早，不僅可以獲得更多的稅收優(yōu)惠，而且目前尚不清楚該計劃將保持目前的形式多長時間。

本文題目：數(shù)據(jù)中心投資者需要知道什么
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